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Jeannine Kirschner

Slogan

1. Leistungen Hausverwaltung:

Auszug aus dem Verwaltervertrag

Der Verwalter hat die Verwaltung nach den Weisungen des AG und mit der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns zu führen.

Zu den durch das gemäß § 3 a) vereinbarte Grundhonorar abgegoltenen Pflichten des Verwalters gehören:

a) die Vorbereitung und der Abschluß von Miet-, Nutzungs- und Pachtverträgen, einschließlich Kautionserhebung und deren Kündigung sowie die gesamte mündliche und schriftliche Mietvertragsabwicklung mit den Mietern; in jedem Fall ist die Bonität der vertragsschließenden Mieter, Nutzer und Pächter zu prüfen;

b) der Einzug der Miet- und Pachtzinsen und der Nutzungsentgelte, einschließlich der Betriebskostenvor-auszahlungen, deren Abrechnung gegenüber den Mietern, Pächtern und Nutzern, die Geltendmachung aller Ansprüche aus den Miet-, Nutzungs- und Pachtverhältnissen, erforderlichenfalls auf dem Gerichtswege auch unter Inanspruchnahme eines geeigneten Rechtsanwaltes, der im Regelfall nach vor-heriger Abstimmung mit dem AG eingesetzt wird; Die Mieten und Nebenkosten sind getrennt vom Vermögen des Verwalters zu halten und auf einem Treuhandkonto zu führen.

c) die pünktliche Zahlung aller öffentlichen Abgaben und wiederkehrenden Leistungen, die Bezahlung von Handwerker-, Lieferanten- und sonstigen Rechnungen und die Leistung anderer, für die Hausbewirtschaftung notwendiger Ausgaben,

d) die genaue Beachtung und Durchführung aller gesetzlichen und behördlichen Vorschriften, die die Be-wirtschaftung eines Grundstückes betreffen, sowie die Beachtung der Pflichten und Rechte des Auftraggebers.

e) der Abschluß erforderlicher Versicherungen auf Wunsch des Eigentümers sowie die fristgemäße Zahlung der Versicherungsprämien; ferner die Vertretung des AG gegenüber den Versicherungsgebern zur Wahrung der Rechte des AG bei Versicherungsfällen und Schadensregulierungen;

f) die Vergabe notwendiger Instandhaltungsarbeiten bis zu einem Betrag in Höhe von ........... (siehe auch § 6 a) an geeignete Handwerker, die Abnahme der Leistungen und Lieferungen sowie die Prüfung der Rechnungen, wobei etwaige Preisnachlässe, Rabatte und Vergünstigungen aller Art auf den Rechnungen zu erscheinen haben und dem Hauskonto mit ihrem Geldwert gutzuschreiben sind; die Vergabe von Instandhaltungsarbeiten mit einem Wert über ........ € ist vorher mit dem Eigentümer abzustimmen, nach Vorlage der entsprechenden Kostenvoranschläge; Die Überwachung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Verwalter. Eine Hausbegehung hat mind. 1x im Jahr zu erfolgen. Über die Besichtigung ist ein Protokoll zu fertigen. Die Prüfung der Einhaltung der Hausordnung und der Mietvertragsbestandteile durch den Mieter, obliegt dem Verwalter.

Der Verwalter führt für den Eigentümer/Vermieter gegen säumige Mieter nach Rücksprache mit dem Eigentümer das außergerichtliche Mahnverfahren durch. Für die Erstellung von Mahnbescheiden erhält der Verwalter ein Entgelt von ...... € je Mahnbescheid.

Der Verwalter veranlaßt bei Auszug gegenüber dem Mieter die sachgerechte Ausführung (inkl. Abnahmeprotokoll u. Ablesung der Verbrauchsstände) der Schönheitsreparaturen und erstellt die notwendigen Abrechnungen

Der Verwalter stellt die Jahresbetriebskosten und Heizkostenabrechnung zur direkten Abrechnung mit dem Mieter und veranlaßt- nach Rücksprache mit dem Eigentümer- Rückzahlungen oder Nachzahlungen durch den Mieter.

Der Verwalter bemüht sich um die unverzügliche Neuvermietung unter Vermeidung von Ausfallzeiten. Die dadurch entstehenden Kosten ( Inserate; Maklergebühren) werden durch den AG nach individueller Absprache getragen.

g) die Rechnungslegung und die Sammlung der Einnahmen- und Ausgabennachweise und sonstiger Belege, wobei das Hauskonto des AG zu führen ist; der Verwalter wird zu diesem Zweck ein gesondertes Mietenkonto ( Treuhandkonto) einrichten;

h) die Vorlage der Abrechnung für jeden Monat erfolgt spätestens bis zum Ablauf des jeweils nächsten Monats. Mit der EDV-mäßigen Abrechnung, die dem üblichen Standard entspricht, erklärt sich der AG einverstanden. Einwendungen gegen die EDV-Abrechnungen müssen innerhalb von einem Monat nach Empfang schriftlich erhoben werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung als anerkannt.

i) für jedes Mietobjekt gesonderte Mieterakten zu führen, die neben den Vertragsunterlagen den gesamten Schriftwechsel enthalten; handelsrechtlich zulässige andere Dokumentationsformen der Mieterakten sind ebenfalls zugelassen.

k) die Pflicht, den AG unverzüglich von allen wichtigen Angelegenheiten, insbesondere auch von Zwangsmaßnahmen Dritter, in Kenntnis zu setzen.

2. Leistungen WEG

Auszüge aus dem Verwaltervertrag WEG:

§ 2 Allgemeine Pflichten und Berechtigungen des Verwalters

(1)Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ,aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, aus den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, u.U. auch aus rechtskräftigen

Gerichtsentscheidungen zum Vertragsgegenstand und aus dem Inhalt dieses Vertrages.

  1. (2) Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Gemeinschaftsvermögen in technischer/bestandserhaltender, rechtlich-organisatorischer und kaufmännischer Hinsicht notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage (d.h. das Gemeinschaftseigentum und das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen) mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmanns zu betreuen; dabei hat er alle mit der Verwaltung zusammenhängenden gesetzlichen Bestimmungen, vertraglichen Vereinbarungen und bisher bestandskräftig gefassten Eigentümerbeschlüsse sowie rechtskräftigen Gerichtsentscheidungen zu beachten. Er kann im Fall anstehender größerer/schwierigerer technischer und/oder rechtlicher Maßnahmen/Entscheidungen rechtzeitig der Gemeinschaft empfehlen, durch einfachen Mehrheitsbeschluss Sonderfachleute einzuschalten; im begründeten Eilfall kann er dies selbst (ohne vorausgehende Beschlussfassung) veranlassen.
  2. (3) Der Verwalter handelt grundsätzlich im Namen und für Rechnung der Eigentümer und ist auch gegenüber Behörden, Drittpersonen/-firmen und anderen Gemeinschaftern bevollmächtigt, die Gemeinschaft in gemeinschaftlichen Angelegenheiten (der laufenden Verwaltung) außergerichtlich auf der Aktiv- wie auch der Passivseite zu vertreten. Bei anhängigen Prozessen gegen „die Gemeinschaft“ (–Passivprozesse–) – einschließlich WE-Verfahren nach § 43 WEG, insbesondere Beschlussanfechtungsverfahren – besitzt der Verwalter ebenfalls Vertretungsvollmacht der beklagten bzw. der in Antragsgegnerschaft stehenden Eigentümer einschließlich der Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung; von ihm vertretene Eigentümer sind entsprechend zu informieren.

Zur Anstrengung von Aktivprozessen, ebenfalls mit Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung, bedarf es jedoch – mit Ausnahme § 3 (2) – der Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat – sofern vorhanden - (bei mehrköpfigem Beirat mehrheitlicher Zustimmung), sofern die Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zu einer ordentlichen jährlichen oder auch außerordentlichen Eigentümerversammlung und einer entsprechenden, im Regelfall (grundsätzlich erforderlichen) herbeizuführenden Mehrheitsbeschlussfassung duldet. Im Fall eines unzweifelhaften Interessenkonflikts des Verwalters ist dessen Vertretung (und auch Zustellungsvertretung) ausgeschlossen. (4) Der Verwalter ist berechtigt, allein in Einzelaufgabenbereichen Untervollmacht zu erteilen; grundsätzlich ist er jedoch verpflichtet, die Verwalteraufgaben selbst zu erfüllen. .../3

Die Versammlungsleitung muss nicht stets in persona vom Firmeninhaber bzw. Geschäftsführer, Vorstand, Prokuristen wahrgenommen werden, kann vielmehr auch anderen Firmenvertretern (Sachbearbeitern) oder verwalterseits beauftragten Dritten übertragen werden. Der jeweilige Versammlungsleiter hat für die ordnungsgemäße Protokollierung zu sorgen. Einladungsschreiben des Verwalters zu Versammlungen bedürfen nicht stets persönlicher, eigenhändiger Unterschrift der Firmeninhaber bzw. gesetzlichen Vertreters .

§ 3 Einzelaufgaben des Verwalters (beispielhafte Aufzählung) Der Verwalter hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen bzw. ist verpflichtet:

  1. (1) mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner nach pflichtgemäßem Ermessen ordnungsgemäß zu erfüllenden Verwaltungsaufgaben grundsätzlich im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat notwendige Verträge (z.B. Versicherungs-, Wartungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Lieferungs- und Eilreparaturverträge usw.) abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen; Gleiches gilt für etwaige Vertragskündigungen .
  2. (2) zur Beitreibung rückständiger (zahlungsfälliger) Hausgeld-(Wohngeld-)Zahlungen (einschl. Sonderumlagebeiträge) zugunsten der Gemeinschaft in fremdem oder auch in eigenem Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden. Im Fall notwendig werdender gerichtlicher Beitreibungsmaßnahmen ist der Verwalter in diesen Fällen auch ermächtigt, einen fachkundigen Rechtsanwalt einzuschalten.
  3. (3) die nach der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Instandhaltungsrückstellung auf einem separaten Bankkonto der Gemeinschaft (vgl. Anm. 5) möglichst kurzfristig abrufbar, jedoch auch zinsbringend (zumindest Festgeldanlage) anzulegen, soweit kein spezieller Mehrheitsbeschluss für eine anderweitige Anlageform vorliegt (vgl. auch § 5 (4)).
  4. (4) jede Ausgabe für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen über € brutto 2000,00 im Einzelfall vorher mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Im Fall notwendiger größerer Reparaturen (Instandsetzungen) im/am Gemeinschaftseigentum hat der Verwalter grds. entsprechende Vergleichs- und Konkurrenzangebote (im Regelfall mindestens 3 vergleichbare) einzuholen und Auftragsvergaben (in Eilfällen) mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, sofern entsprechende Beschlussfassungen zeitlich nicht möglich sind. Weiterhin hat der Verwalter grundsätzlich. solche Reparaturarbeiten selbst zu überwachen und auch abzunehmen, Rechnungsprüfungen und -ausgleiche vorzunehmen und sich um etwaige Mängelgewährleistung fristgerecht zu kümmern.

Bei größeren und/oder technisch schwierigen Einzelsanierungsmaßnahmen (insbesondere im Rahmen anfänglicher Baumängelgewährleistung, im Sanitär-, Heizungs- oder Lüftungsbereich oder auch bei bauphysikalischen Sanierungsnotwendigkeiten), die über eine routinemäßige, laufende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und ihn aus seiner Sicht fachlich „überfordern“ (können), hat der Verwalter den Eigentümern rechtzeitig die gesonderte Beauftragung von Sonderfachleuten und entsprechende Beschlussfassung vorzuschlagen.

  1. (5) die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen und über Mehrheitsbeschluss erwünschten Versicherungen abzuschließen bzw. aufrecht zu erhalten, ggf. auch im Interesse der Gesamtgemeinschaft zu kündigen,
  2. (6) die Einhaltung der Hausordnung und die Erfüllung der den Eigentümern nach Gesetz und Gemeinschaftsordnung obliegenden Pflichten zu überwachen,
  3. (7) auf Wunsch des Verwaltungsbeirats an dessen Sitzungen teilzunehmen,

(8) (9) erforderliche Kontrollen der Hausmeistertätigkeit und eines etwaigen Reinigungs-, Schneeräum-, Streu- und Gartenpflegedienstes nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen durchzuführen sowie notwendige Sicherheitskontrollen gefahrgeneigter Flächen, Bau- und Einrichtungsteile (Bestandteile) des Gemeinschaftseigentums von Fall zu Fall (bei erkennbarem Bedarf) in Erfüllung bestehender Verkehrssicherungspflichten eigenverantwortlich vorzunehmen, eine mindestens 1-wöchige Einladungsfrist zu Eigentümerversammlungen einzuhalten (sofern die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung insoweit keine abweichende Vereinbarung enthält und/oder nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt),

  1. 10) Versammlungstermine, Tagesordnungspunkte und Beschlussgegenstände einer bevorstehenden Versammlung mit dem Verwaltungsbeirat – sofern vorhanden - abzustimmen,
  2. (11) Beschlussprotokolle auf Wunsch abschriftlich allen Eigentümern innerhalb von 3 Wochen nach einer Eigentümerversammlung zuzusenden,
  3. (12) Versammlungsprotokolle, gerichtliche Entscheidungen und alle anderen im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Verwaltungsunterlagen geordnet aufzubewahren

Über eine evtl. Vernichtung alter (Ab-)Rechnungen, Konten- und Buchhaltungsunterlagen entscheidet ausschließlich die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit einfacher Beschlussmehrheit.

Klassische Aufgaben der Hausverwaltung :

- Mietverwaltung ( Mieteinzug, Vermietung, Wohnungs--abnahmen und Übergaben, Beko

Abrechnungen etc)

- Betreuung der Mieter während der Mietzeit

3. Leistungen SEV

Auszüge aus dem Verwaltervertrag SEV:

§ 2 Pflichten des Verwalters

Der Verwalter hat die Verwaltung nach den Weisungen des AG und mit der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns zu führen.

Zu den durch das gemäß § 3 a) vereinbarte Grundhonorar abgegoltenen Pflichten des Verwalters gehören:

a) der Abschluss von Miet-, Nutzungs- und Pachtverträgen, einschließlich Kautionserhebung und deren Kündigung sowie die gesamte mündliche und schriftliche Mietvertragsabwicklung mit den Mietern; in jedem Fall ist die Bonität der Vertragschließenden Mieter, Nutzer und Pächter zu prüfen;

b) der Einzug der Miet- und Pachtzinsen und der Nutzungsentgelte, einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, deren Abrechnung gegenüber den Mietern, Pächtern und Nutzern, die Geltendmachung aller Ansprüche aus den Miet-, Nutzungs- und Pachtverhältnissen, erforderlichenfalls auf dem Gerichtswege auch unter Inanspruchnahme eines geeigneten Rechtsanwaltes, der im Regelfall nach vorheriger Abstimmung mit dem AG eingesetzt wird; Die Mieten und Nebenkosten sind getrennt vom Vermögen des Verwalters zu halten und auf ein Treuhandkonto zu führen.

c) die pünktliche Zahlung aller öffentlichen Abgaben und wiederkehrenden Leistungen, die Bezahlung von Handwerker-, Lieferanten- und sonstigen Rechnungen und die Leistung anderer, für die Hausbewirtschaftung notwendiger Ausgaben, sofern sie das Sondereigentum an den Wohnungen betreffen;

d) die genaue Beachtung und Durchführung aller gesetzlichen und behördlichen Vorschriften, die die Bewirtschaftung eines Grundstückes betreffen, sowie die Beachtung der Pflichten und Rechte des Auftraggebers.

e) der Abschluss erforderlicher Sondereigentumsversicherungen auf Wunsch des Eigentümers sowie die fristgemäße Zahlung der Versicherungsprämien; ferner die Vertretung des AG gegenüber den Versicherungsgebern zur Wahrung der Rechte des AG bei Versicherungsfällen und Schadensregulierungen;

f) die Vergabe notwendiger Instandhaltungsarbeiten bis zu einem Betrag in Höhe von ........... € (siehe auch § 6 a) an geeignete Handwerker, die Abnahme der Leistungen und Lieferungen sowie die Prüfung der Rechnungen, wobei etwaige Preisnachlässe, Rabatte und Vergünstigungen aller Art auf den Rechnungen zu erscheinen haben und dem Hauskonto mit ihrem Geldwert gutzuschreiben sind; die Vergabe von Instandhaltungsarbeiten mit einem Wert über .......... € ist vorher mit dem Eigentümer abzustimmen, nach Vorlage der entsprechenden Kostenvoranschläge. Die Prüfung der Einhaltung der Hausordnung und der Mietvertragsbestandteile durch den Mieter, obliegt dem Verwalter.

Der Verwalter führt für den Eigentümer/Vermieter gegen säumige Mieter nach Rücksprache mit dem Eigentümer das außergerichtliche Mahnverfahren durch.

Der Verwalter veranlasst bei Auszug gegenüber dem Mieter die sachgerechte Ausführung (inkl. Abnahmeprotokoll u. Ablesung der Verbrauchsstände) der Schönheitsreparaturen und erstellt die notwendigen Abrechnungen

Der Verwalter stellt die Jahresbetriebskosten und Heizkostenabrechnung zur direkten Abrechnung mit dem Mieter und veranlasst- nach Rücksprache mit dem Eigentümer- Rück- oder Nachzahlungen durch den Mieter.

Der Verwalter bemüht sich um die unverzügliche Neuvermietung unter Vermeidung von Ausfallzeiten.

g) die Rechnungslegung und die Sammlung der Einnahmen- und Ausgabennachweise und sonstiger Belege, wobei das Hauskonto des AG zu führen ist; der Verwalter wird zu diesem Zweck ein gesondertes Mietenkonto bei der Deutschen Bau- und Bodenbank einrichten;

h) die Vorlage der Abrechnung für jedes Kalenderquartal spätestens bis zum Ablauf des jeweils nächsten Monats. Mit der EDV-mäßigen Abrechnung, die dem üblichen Standard entspricht, erklärt sich der AG einverstanden. Einwendungen gegen die EDV-Abrechnungen müssen innerhalb von einem Monat nach Empfang schriftlich erhoben werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung als anerkannt.

i) für jedes Mietobjekt gesonderte Mieterakten zu führen, die neben den Vertragsunterlagen den gesamten Schriftwechsel enthalten; handelsrechtlich zulässige andere Dokumentationsformen der Mieterakten sind ebenfalls zugelassen.

j) die Pflicht, den AG unverzüglich von allen wichtigen Angelegenheiten, insbesondere auch von Zwangsmaßnahmen Dritter, in Kenntnis zu setzen.